ESG como impulsor de valor para el sector inmobiliario
Belén Aliciardi, Líder de ESG del Parque Empresarial Austral [1]
Independientemente del ámbito en el que operan las empresas, son cada vez más las que en todo el mundo consideran los criterios ESG [2] (Environment, Social and Governance) en el diseño y en la ejecución de las estrategias empresariales. La aplicación de los criterios ESG repercute en la vida cotidiana empresarial. Por ello han permeado en los planes de negocio, la gestión del talento, en la cuenta de resultados, las auditorías internas, convirtiéndose en una ventaja competitiva a largo plazo para aquel que los sepa aplicar. Si en antaño las empresas en general, percibían a la cuestión de la sostenibilidad como un lastre para su competitividad, ahora queda claro que es una inversión de futuro.
A finales de los 90, se publica el Dow Jones Sustainability Index (DJSI)[3], el primer índice mundial para evaluar el desempeño de las principales empresas del mundo en términos de sostenibilidad. Dicho índice sentó las bases para la creación en el 2004 del concepto ESG, su ideólogo fue entonces secretario general de la Organización de las Naciones Unidas (ONU), Kofi Annan, quien desafió a medio centenar de presidentes de grandes instituciones financieras de todo el mundo a encontrar soluciones para la integración de factores ambientales, sociales y de gobernanza en el mercado financiero antes del 2030.
En los últimos años, organismos como la ONU -con la Agenda 2030, el Acuerdo de Paris de 2015 sobre Acción contra el clima – o la Unión Europea -con el Plan de Acción 2018, el Reglamento de Taxonomía Europea, la Directiva en 2014, que exige que las grandes empresas revelen cierta información sobre cómo operan y gestionan los desafíos sociales y ambientales, el Sistema de Gestión Ética y Socialmente Responsable (SGE 21) de Forética[4]-, y los Fondos Europeos de Inversión a Largo Plazo (ELTIF) – se han fijado metas y objetivos para los Estados miembros, con el fin de combatir el cambio climático. Uno de los puntos de partida es trabajar en el ámbito de las finanzas para que las compañías adquieran prácticas responsables que las animen a invertir en proyectos beneficiosos para la sociedad y el ambiente y para transmitir a todos sus stakeholders (internos y externos) marcado el inicio del concepto de inversión inmobiliaria responsable.
El sector de la construcción y la promoción inmobiliaria presenta un impacto no solo ambiental, sino también social, ya que incide tanto en la vida de las personas como en el entorno donde se asientan las construcciones. El sector inmobiliario tiene un rol central en este aspecto, motivo suficiente para asumir una gestión con unos niveles de autoexigencia elevados, más allá del puro interés económico. Por eso cada vez son más los inversores que incorporan medidas ESG en cada etapa del ciclo de vida de sus inmuebles, desde la diligencia debida hasta las adquisiciones y desde el arrendamiento hasta la gestión de activos.
Uno de los primeros pasos a dar por las compañías supone educar a los miembros de la organización en temas de ESG y a los equipos directivos sobre las nuevas responsabilidades derivadas de las normativas ESG.
En el sector Real Estate el índice más utilizado es el GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark)[5] que se ha posicionado como marco global de referencia y presentación de informes ESG para el comparativo y la evaluación de la gobernanza ambiental y social del portafolio de inmuebles impulsado por los inversores para empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, fondos inmobiliarios privados, promotores e inversores que invierten directamente en bienes raíces..
Aplicar los criterios ESG tiene un reflejo inmediato en la rentabilidad del negocio inmobiliario. El hecho de implementar mejoras e incorporar las mejores prácticas en la gestión inmobiliaria hace que se incremente el atractivo de las propiedades así como su valor[6]. Por ejemplo la Asociación Europea de Inversores en Vehículos Inmobiliarios No Cotizados (INREV)[7] ha demostrado que existe una diferencia de rentabilidad del 2,75% entre las entidades no cotizadas del primer y el último del índice GRESB .
Retos en materia de ESG para el sector inmobiliario
Los retos a los que debe de hacer frente el sector inmobiliario en su conjunto deben ser, entre muchos otros, los siguientes más destacados:
Ambiental
El impacto que el sector inmobiliario tiene en el ambiente, y en especial en el ámbito de la construcción, es ostensible. Edificar supone alterar el terreno, extraer materiales y recursos naturales, consumir energía y generar residuos; por lo que no sorprende que, según datos de 2021 la ONU, estas actividades sean las responsables de más del 34 % de la demanda energética y de cerca del 37 % de las emisiones de CO2 asociadas a la energía.
Aplicar los criterios ambientales ESG permite también abordar y desarrollar algunos de los principales Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS), como los referidos al agua limpia y saneamiento (ODS 6), a la energía asequible y no contaminante (ODS 7) o a la acción por el clima (ODS 13), entre otros.
Para se debe:
Reducir las emisiones de carbono de la industria inmobiliaria:
la mitad de las emisiones de carbono que engloba el sector inmobiliario provienen de la construcción de edificios, y la otra mitad, de su uso. La reducción de estas emisiones siempre se traduce en un descenso del impacto ambiental de allí que: Los propietarios y operadores pueden impulsar cambios positivos significativos con arrendamientos y tecnología verdes. Las nuevas formas de construcción para mejorar la huella de carbono de las ciudades y la mitigación de emisiones, de calefacción o ventilación y los materiales de construcción ecológicos están disponibles y son viables.
Obtener certificados de ahorro energético y eficiencia con el fin de demostrar el compromiso de las empresas con las prácticas responsables y sostenibles. Los sellos BREEAM[8] o LEED[9] son algunos de los mejores ejemplos a nivel internacional.
Reducir el consumo de agua. Debemos partir de analizar la huella Hídrica, y realizar una eficiente gestión del consumo de agua y de los efluentes generados.
Correcta Gestión responsable de residuos
Social
Estos se preocupan de la manera en la que los proyectos inmobiliarios se interrelacionan con la sociedad. Dentro de este asunto se incluye la diversidad de género, de edad o de cultura, la gentrificación, una pluralidad que actúa como elemento enriquecedor dentro de la misma empresa y del conjunto del sector inmobiliario, que supone ir más allá del puro beneficio empresarial y buscar efectos positivos en otros agentes, como los empleados de las compañías implicadas, de los consumidores y clientes, de los proveedores, etc.
La vivienda asequible ofrece atractivas oportunidades de «inversión de impacto», aquellas que generan importantes beneficios sociales y ambientales, a la vez que proporcionan una fuerte rentabilidad financiera. A pesar de la creencia extendida de que la creación de impactos sociales positivos y la obtención de rendimientos de inversión atractivos no van de la mano, muchos inversores están consiguiendo rendimientos favorables de sus inversiones inmobiliarias.
La salud y el bienestar están influyendo en el diseño y el funcionamiento de los edificios. los inmuebles con características de sostenibilidad hoy son más demandados.
Inclusión: Implantación, desarrollo e impulso de planes de Diversidad, Discapacidad e igualdad de oportunidades en las empresas y mayor presencia de mujeres en órganos de decisión.
Gobernanza
La gobernanza abarca cuestiones como la remuneración de los ejecutivos, la diversidad y la estructura de la gestión, las políticas y prácticas relacionadas con la prevención de la corrupción, el pago de impuestos y las donaciones políticas. La gobernanza también está relacionada con los valores de una empresa, la ética y «hacer lo correcto».
Poner en práctica estos criterios permite contribuir para el cumplimiento del trabajo decente y el crecimiento económico (ODS 8), para el establecimiento de la paz, la justicia y las instituciones sólidas (ODS 16) y para la creación de alianzas con el fin de lograr objetivos (ODS 17).
Para ello se debe tener en cuenta:
La responsabilidad social corporativa es clave para el buen gobierno
Muchas entidades de inversión inmobiliaria, incluidos los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), ya están adoptando políticas de políticas de responsabilidad social corporativa (RSC).
La evaluación comparativa y los informes serán esenciales.
Los datos ESG serán el pasaporte del futuro para los edificios, lo que permitirá a los inversores tomar decisiones informadas sobre el rendimiento de los activos basándose en los puntos de referencia y los marcos que son fundamentales para su negocio.
La tecnología es fundamental para alcanzar los objetivos ESG
A medida que el enfoque en ESG se fortalece, la tecnología jugará un papel clave en la creación de un cambio significativo y duradero dentro de las prácticas y carteras de los inversores mediante la mejora de la recopilación y presentación de datos ESG.
La Transparencia y el compliance.
La Comunicación y la gestión con stakeholders.
Gestión de canales de información transparente sobre las acciones de las empresas, sus directivos, políticas de diversidad e inclusión.
¿Que estamos haciendo en materia de ESG en América Latina, Argentina y en el Parque Empresarial Austral?
El compromiso para la aplicación de criterios ESG es mundial y América Latina no es la excepción.
Debemos destacar que, la Organización de Estados Americano, ha diseñado un mecanismo de autoevaluación de ESG para empresas, llamado HAPS[10] (herramienta de Autoevaluación de Proveedores Sostenibles). Dicha plataforma es online, gratuita y autogestionable.
En la Argentina, Damián Tabakman, presidente de la CEDU -Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos-, también puso la lupa sobre el tema. “ESG: un enfoque obligado en el desarrollo urbano internacional que la Argentina comienza a mirar”.
Con respecto a la calificación ESG de FIX SCR (affiliate of Fitch Ratings), la empresa Plaza Logística es la primera compañía argentina en tenerlo.[11]
Por su parte el Parque Empresarial Austral (PEA)[12] viene trabajando en ESG, entre cuyas medidas pueden mencionarse las siguientes:
Palabras finales…
Érase una vez, cuando el sector inmobiliario encarnaba la mayor expresión del capitalismo, pero la pandemia, el riesgo climático, la crisis energética y la creciente desigualdad social, impulsaron cada vez más la conciencia de que el sector inmobiliario puede tener un impacto ambiental y social significativo, ya sea a través de la rehabilitación de espacios públicos, viviendas asequibles, viviendas sociales y centros de atención, o mediante una inversión con enfoque ambiental en nuevos edificios (nuevos materiales, formas de construcción, etc).
El interés que los inversores tienen por los criterios ESG cierra el vacío legal en el que se atribuye más valor (a largo plazo) a los activos inmobiliarios. Por tanto, se considera y mantiene el beneficio a medio y largo plazo con la menor volatilidad de riesgo habitual de un activo inmobiliario. La sostenibilidad se ha vuelto cada vez más atractiva para los inversores inmobiliarios. De hecho, la inversión sostenible pronto podría convertirse en la forma estándar de inversión. Para lograrlo, los inversores inmobiliarios deben asegurarse de que la gestión del fondo esté alineada con el impacto social y ambiental positivos previstos.
Pese a los progresos que ha alcanzado el sector inmobiliario, la concientización en ESG sigue siendo una asignatura pendiente para el inversor, el gobierno, el cliente y el consumidor, y para ello necesitamos verdaderos Lideres en ESG.
[1] Abogada (UNC), Diplomada en Compras sostenibles (OEA), especialista en Derecho Ambiental (UBA), Magister en Gestión ambiental (UNSAM), Coordinadora de la Maestría en Política, Derecho y Gestión Ambiental de la Universidad Austral y Líder ESG del Parque Empresarial Austral.
[2] Su significado corresponde a las siglas: Environment (factor ambiental) engloba el efecto que la actividad de las empresas tienen en el ambiente, de forma directa o indirecta, S: Society (factor social) incluye el impacto que una determinada empresa tiene en su entorno social, en la comunidad y G: Governance (gobernanza) alude al gobierno corporativo de la empresa, como la composición y diversidad de su Consejo de Administración, las políticas de transparencia en su información pública o sus códigos de conducta. Sus siglas en español son: ASG.
[3] El índice se elabora teniendo en cuenta dos factores: el tamaño de la empresa y su rating ambiental, social y de gobernanza (ESG). Una vez las empresas han sido seleccionadas por el DJSI en función a su tamaño y al rating de S&P Global, entran en juego una serie de criterios y fuentes de información para evaluar la sostenibilidad real de la compañía. Estos son el Corporate Sustainability Assessment (un cuestionario elaborado anualmente con la colaboración de las empresas), la propia documentación de las organizaciones, el análisis de la información pública y las apariciones en los medios de comunicación (que en la actualidad elabora RepRisk ESG Business Intelligence) y otros datos facilitados por las empresas.
[4] Es la primera norma europea que permite implantar, auditar y certificar un sistema de gestión ética y socialmente responsable. Es una herramienta clave para la integración de los aspectos ESG en la gestión de empresas y organizaciones de todo tipo. La SGE 21 desarrolla los requisitos que permiten establecer, implantar y evaluar en las organizaciones el Sistema de Gestión ética y Socialmente Responsable. Todo ello supone para la dirección de la organización un convencimiento de su capacidad de generar un liderazgo responsable. Ver: https://foretica.org/wp-content/uploads/2023/05/norma_SGE_21.pdf
[5] Ver: https://www.gresb.com/nl-en/
[6] Según el informe “Global Sustainable Investment Review 2020” de la Global Sustainable Investment Alliance, las inversiones inmobiliarias que tienen en cuenta los criterios ESG, tanto ambientales, como sociales y de gobernanza, no han dejado de crecer en los últimos años. Es imposible cuantificar al 100% el efecto que una buena política ESG puede tener en las rentabilidades. No obstante, hacerle mejoras a un edificio aumenta su valor a largo plazo y atrae inquilinos de más calidad. Los edificios más eficientes obtienen mejores rentabilidades por arrendamientos. Ver: https://www.gsi-alliance.org/wp-content/uploads/2021/08/GSIR-20201.pdf
[7] La INREV también ha publicado directrices de sostenibilidad para cumplir también con las necesidades de los inversores. Ver: https://www.inrev.org/guidelines/module/inrev-guidelines#inrev-guidelines
[8] REEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology) es una Metodología, técnicamente muy avanzada, de Evaluación y Certificación de la Sostenibilidad de la Edificación. Al igual que el LEED, comprende las distintas fases de diseño, construcción y uso de los edificios.
[9] LEED (sigla de Leadership in Energy & Environmental Design) es un sistema de certificación de edificios sostenibles, desarrollado por el Consejo de la Construcción Verde de Estados Unidos (US Green Building Council).
[10] HAPS contiene un cuestionario de máximo 100 preguntas, de respuesta SÍ/ NO, cuyas preguntas se encuenntran agrupadas en los siguientes ejes: Ambiental, Social, Económico y Modelo de Negocio. Se trata de un único cuestionario, aplicable a todo tipo de empresa independientemente de su ubicación geográfica, tamaño, industria o sector. Para conocer más de dicha herramienta, recomendamos ingresar a: https://haps-impacto.com/
[11] Entre los factores relevantes de la calificación, FIX consideró las certificaciones con las que cuentan los parques logísticos, como las Normas ISO o las obtenidas para ser consideradas como «edificios verdes» (LEED y EDGE). Estas implican mayor eficiencia energética y menor consumo de energía y agua. Asimismo, tomó en cuenta los estándares de Gobierno Corporativo, el Programa de Integridad, los lineamientos de ética y la Política Anticorrupción implementados por la compañía, junto con una adecuada capacitación de cada una de las políticas. Se ponderó el foco en las comunidades locales. Se destacaron las iniciativas en educación e inclusión social, y el Sistema de Gestión Integral en cuanto a los estándares de cuidado de seguridad y salud de los trabajadores. Ver: https://eleconomista.com.ar/negocios/plaza-logistica-primera-compania-argentina-obtener-calificacion-esg-n40340#google_vignette