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Inversiones inmobiliarias globales: la mirada de un experto

Lorenz Reibling, Presidente de Taurus Investment Holdings, la compañía internacional que en Argentina desarrolla Parque Austral, fue entrevistado por el medio on-line de negocios más importante de Alemania. A continuación, un extracto de la entrevista con su visión sobre las oportunidades y riesgos en los mercados inmobiliarios de diferentes regiones del mundo

Por Niklas Dopheide y Jens Hagen (Handelsblatt, 02.12.2014)

Düsseldorf. Reibling es el presidente y co-fundador de Taurus Investment. La compañía, con sede en Boston, se especializa en inversiones de bienes raíces para clientes muy ricos e institucionales. Handelsblatt-Online habló con él sobre sus clientes exclusivos; oportunidades en el mercado inmobiliario alemán; y su prestigioso proyecto en Texas.

Profesor Reibling, muchos de sus clientes son muy ricos. ¿Quiénes le confían su dinero?
Nuestros clientes deben cumplir con tres criterios principales. Deben ser capaces de invertir el dinero en un período de tiempo largo; si es necesario, deben ser capaces de aumentar la suma que han invertido; y deben estar dispuestos a comprometerse con nuestro modelo de negocio. Cualquier persona con 500.000 dólares a su disposición tiene la oportunidad de participar en un “proyecto de prueba” para ver cómo van las cosas. Lo que realmente queremos ver es, sin embargo, un mayor potencial de capital líquido ya que el servicio que se ofrece a estos clientes lleva mucha demanda de tiempo.

¿Cuán solventes deben ser sus clientes?
Siempre aconsejamos que los clientes inviertan alrededor del 5 al 15 por ciento de su capital líquido con nosotros. A los cinco millones de dólares – nuestro nivel de entrada estándar- esto correspondería a los activos líquidos de más de 30 millones de dólares. También, por supuesto, tenemos clientes significativamente más ricos, incluyendo algunos multimillonarios.

¿Son correctas las listas de multimillonarios publicados en las revistas?
No. La información sobre los bienes que figuran en las listas es a menudo exagerada  más en exceso –que en defecto-. Tenemos entre nuestros clientes, por lo menos, dos multimillonarios alemanes que han invertido sumas millonarias. Ninguno de ellos aparece en estas listas.

¿A veces se niega a tomar clientes?
Sí, sucede. La liquidez por sí sola no es suficiente. Para nosotros es importante que el cliente entienda exactamente qué es lo que hacemos. En el peor de los casos el cliente puede perder todo con nuestras inversiones en bienes raíces. Cualquier persona que no entienda esto, o  que no sea capaz de pensar como un emprendedor se encuentra en el lugar equivocado si viene a nosotros.

¿Cómo invierten su dinero los multimillonarios?
Una y otra vez veo cómo incluso los clientes súper ricos examinan en detalle si pueden hacer dinero con un proyecto, a pesar de que en realidad no lo necesitan. Ellos piensan como empresarios. – ¿Qué tengo que invertir? ¿Qué resultados puedo esperar? El riesgo personal es un factor crítico para ellos.

“Un retorno anual de al menos 7%”

Ayúdenos aquí, ¿qué es un “riesgo personal”?
Para los súper-ricos un buen trato en malas manos representa un riesgo significativamente más alto que una operación promedio en buenas manos. Ser capaz de confiar en el socio del proyecto es de enorme importancia en nuestra industria.

¿Y los multimillonarios confían en usted?
Obviamente sí. El objetivo de nuestra empresa es aumentar los activos. Nuestro concepto en este sentido es el de invertir en una sola clase de activos – bienes raíces. La evaluación del mercado en realidad no nos interesa al hacerlo. Perseguimos el objetivo de mejorar un edificio o parcela de terreno para hacer que su valor aumente.

¿Alguna vez ha tenido una pérdida total?
No, no cuando el inversor ha diversificado a través de tres o más proyectos. En total, se han tenido tres o cuatro pérdidas totales de los 180 “Club Deals”. Ha habido unos pocos años durante la crisis financiera en los que no hemos podido vender ninguna propiedad inmobiliaria. Nuestros inversores mantuvieron su fe en nosotros y salieron airosos de la crisis. Diversificamos los riesgos para aumentar la seguridad. Nuestro procedimiento es enfocarnos en ” Club Deals ” que atraen varios inversores juntos en un proyecto. De esta manera, los inversionistas pueden participar en varios proyectos al mismo tiempo, lo que reduce sus riesgos gracias a la diversificación. Este modelo nos hace ganar mucho dinero aquí en Taurus.

¿Qué tipo de retorno poseen  sus clientes?
Somos medidos de acuerdo con un punto de referencia que se aplica también a muchas otras empresas de capital privado de Estados Unidos y los fondos de cobertura. Los inversores institucionales en los EE.UU. deben, en promedio, será capaces de alcanzar una rentabilidad anual promedio de por lo menos 7%. En los últimos años hemos superado regularmente esta cifra y me gustaría ganar el mismo retorno para nuestra empresa.

Los inversores alemanes que ponen su dinero en fondos inmobiliarios abiertos sólo pueden soñar tales retornos…
Eso es correcto; nosotros, sin embargo, también nos beneficiamos con desarrollo de mercados que funcionan de manera anti-cíclica. Además de esto, nuestro principio es “Cuanto más rápido logremos nuestros objetivos de rentabilidad y más rápido podamos vender, mejor “. Hay un montón de oportunidades en este momento.

¿Nos puede dar un consejo?
Tomemos el mercado actual de los EEUU para las viviendas como un ejemplo; por lo general se construyen 1,5 millones de nuevas unidades cada año. En el período de 2009 hasta 2012 sucedió algo que no había sido el caso por mucho tiempo. Casi no se desarrollaron nuevas parcelas de tierra.

“El mercado residencial alemán no es de interés para nosotros”

¿Cuál fue el efecto sobre el mercado de bienes raíces?
El recurso clave para la construcción de viviendas en los EE.UU. es una parcela de tierra. En los EE.UU. los desarrolladores de terrenos son responsables de la producción de lotes y se enfrentaron con la caída de la demanda de dos millones a 500.000 viviendas. En 2009 una serie de desarrolladores de tierra fueron a la quiebra porque ya no podían vender sus parcelas de tierra.
Conectar los lotes con las utilidades  públicas es costoso en los EE.UU., y después de 2008 los bancos ya no querían invertir más en bienes raíces. Vimos esto como una oportunidad, e invertimos.

¿Tiene proyectos aquí en Alemania?
Sí, tenemos activos por un total de alrededor de mil millones de euros en Alemania. Nuestra cartera aquí incluye bienes raíces comerciales alrededor del aeropuerto de Frankfurt; Centros de mejoras para el hogar Hornbach y reformas en Burghausen.

También está invirtiendo en los supermercados…
Todavía recuerdo cómo la gente se sonreía frente a nosotros cuando compramos supermercados Edeka en Alemania.
Sin embargo, la decisión fue la correcta porque en Alemania la venta minorista de alimentos continúa basándose en las tiendas y no en Internet. Nuestra inversión nos ha hecho ganar varios cientos de millones de euros.

Alemania está experimentando un auge de alza en el sector inmobiliario residencial. ¿Usted también está invirtiendo?
Da la casualidad de que tuvimos en cuenta la inversión en bienes raíces residenciales en Alemania. Planeamos desarrollar un negocio de fondos de inversión porque estamos convencidos de que  hay suficiente dinero en Alemania para este tipo de negocio. Muchas otras empresas han hecho esto en la forma de un REIT. En nuestro caso esto sólo habría sido posible en el marco de una empresa conjunta. Esto fracasó porque nuestros potenciales socios tenían ideas que no podían conciliarse con las nuestras. El mercado, sin embargo, tiene potencial.

¿Potencial suficiente para invertir aún ahora?
Posiblemente en Berlín y otras ciudades. El mercado de bienes raíces residenciales en general en Alemania, no es de interés para nosotros. Particularmente, debido a que en nuestra opinión, la rentabilidad en este mercado no justifica el riesgo. El riesgo político en particular es muy alto – sólo considere el tope sobre los alquileres – y hay otros frenos también.

¿Entonces el mercado alemán de bienes raíces residenciales ya es demasiado costoso para usted?
Vemos otras oportunidades en Alemania, sobre todo en el sector de la logística. Esta es la razón por la cual hemos invertido en un centro logístico de 25.000 metros cuadrados en el aeropuerto de Frankfurt y en la actualidad estamos logrando un retorno del 8%.

¿Lo que funciona en el aeropuerto de Frankfurt ya no funciona para los departamentos de alquiler o la compra de objetos?
Usted tiene que entender que en realidad hay sólo dos factores que definen el valor de los bienes inmuebles. Además del desarrollo económico y la creación de nuevos puestos de trabajo, el factor más importante es la demografía. En Alemania, la tendencia hacia un envejecimiento de la población ya no puede detenerse. Las empresas que construyen u operan casas de reposo ganarán un buen dinero. El valor de la actividad, sin embargo, radica en la gestión. Los objetos inmobiliarios en sí son muy fáciles de construir. Esto es algo para lo que en Taurus no estamos, y no queremos estar preparados para hacer.

Alemania es vista como la potencia económica de Europa. ¿Eso no tiene ninguna influencia en los bienes raíces residenciales?
Creo que la evolución socio-demográfica –tan importante para el mercado inmobiliario- causará problemas en Alemania en el futuro. Nuestro foco está, por tanto, menos en Alemania y más en los desarrollos globales. Los bienes raíces comerciales en el sector de la logística seguirán, sin embargo, siendo de interés para nosotros en Alemania.

Gran cantidad de inversores privados en Alemania están actualmente comprando bienes raíces residenciales, ya sea para uso propio o como inversión de capital. ¿Aconsejaría a compradores privados no hacerlo?
Yo no aconsejaría  no hacerlo, ese no es mi trabajo. Los ricos saben exactamente lo que quieren hacer con su dinero. Si quiere gastar 15 millones de euros en una pintura que hace unos años sólo costaba 100.000 euros en Düsseldorf, hágalo. No somos misioneros, somos empresarios duros. Así que cuando compramos algo no consideramos su valor interior, sino el rendimiento real de la inversión. Hay, sin embargo, algunas cosas que nos parecen sorprendentes.

¿Qué lo sorprende?
Que los factores psicológicos a menudo tienen mayor influencia en la decisión de compra que las razones económicas racionales. Los alemanes evidentemente aún poseen un miedo histórico por la inflación que se transmitió de generación en generación. Al invertir en ladrillos y hormigón esperan protegerse contra la depreciación de la moneda. Y sin duda hay un elemento de ostentación en algunas compras. Por ejemplo, cuando los compradores en Munich logran hacerse de un loft elegante con una terraza en la azotea.

También invierte en países por los que no apuestan los inversores conservadores. Argentina está experimentando una crisis nacional. Turquía tiene grandes problemas políticos y la India no se está desarrollando como muchos inversores esperaban. ¿Por qué escogieron estos países en particular?
Hay países que, sin duda, serían igual de interesante, como Malasia, Vietnam, Indonesia, Ruanda, Mozambique, y Sudáfrica, por nombrar sólo algunos. En última instancia, nuestro modelo de negocio se basa en tener un individuo fuerte en un país. Nuestro Director en Argentina es un argentino de primer nivel; nuestro hombre en Turquía es turco; nuestro hombre en la India es Indio. Sin estas personas de confianza no seríamos capaces de ganar a los inversionistas locales o hacer deals. Idealmente queremos a alguien que tenga una buena red a su disposición. Cuando no tenemos tal individuo no podemos entrar en el mercado.

“Inversiones basadas en una filosofía”

¿Puede darnos un ejemplo de cómo funciona?
En Turquía, por ejemplo, hemos desarrollado un edificio de oficinas y un centro comercial por una suma de 3 dígitos de millón. Nuestro hombre en Estambul organizó todo y consiguió inversores turcos a bordo. El 70 por ciento del dinero proviene de Turquía, el resto de todo el mundo.

¿Cuál es su evaluación del sur de Europa?
También miramos la región, España en particular. Estamos convencidos de que los dos criterios que he mencionado antes, la demografía y la evolución del mercado laboral, no están a favor de España. Aunque la evolución demográfica de España es algo mejor que en Alemania, la situación laboral es mucho peor. Hemos decidido no invertir en España.

¿La crisis en el sur de Europa va acabar pronto?
Creemos que los países del sur de Europa todavía tienen tiempos difíciles por delante antes de que puedan recuperar una base económica sana. Sin el financiamiento de Alemania no sólo España, sino también Italia estarían en una esquina muy apretadas. Donde nos gustaría invertir, pero en la actualidad no podemos porque estamos involucrados en la consolidación de nuestras actividades en la India, es África.

Muchos inversores asocian principalmente África con la pobreza, la ilegalidad y la corrupción. ¿A qué países se refiere?
Ruanda es un país maravilloso. Mozambique también es interesante. Sin embargo, en el caso de una empresa que fue fundada hace 40 años y en una fase provisional de 20 años se ha convertido en un emprendimiento americano, con valor agregado y sólido… debemos dar tiempo a semejantes cosas.  A veces nos enojamos acerca de las oportunidades perdidas, pero a pesar de esto, primero queremos centrarnos en nuestros proyectos en la India y Turquía, y asegurarnos de que sean un éxito. El proyecto más emocionante para mí, personalmente, está en Austin, Texas.

 Ahí es donde se está realizando un gran desarrollo de viviendas que incorpora fuentes de energía alternativas.
Compramos las parcelas de tierra durante la crisis y estamos muy satisfechos. Estamos desarrollando 7.500 viviendas y 100.000 metros cuadrados adicionales de terreno para las escuelas, parques y otras instalaciones.
La gran atracción es un sistema  geotérmico que proporciona energía. La tecnología será provista por Bosch o BASF. Austin es una ciudad próspera, joven y liberal. Y hemos tenido la suerte de que una nueva autopista se ha construido muy cerca. Esperamos que nuestros inversores puedan, al menos, duplicar su capital.

¿Por qué, a pesar de la “Revolución Energética”, no funcionan este tipo de proyectos de energía geotérmica en Alemania?
Si usted me pudiera mostrar una parcela de tierra que permitiera la construcción de varios miles de casas con una buena ubicación e infraestructura, lo haríamos en Alemania también. Este tipo de proyecto tiene que alcanzar un tamaño crítico de mil viviendas para ser rentable. El gobierno local tiene grandes problemas con este tipo de proyectos. 

Los propietarios alemanes han sido partidarios de fuentes alternativas de energía por un largo tiempo.
Si usted, como un individuo, compra un sistema geotérmico, lo hace debido a su filosofía. Y por tanto se olvida de las cifras y hace algo bueno por el medio ambiente. La razón por la cual el proyecto en Austin es tan interesante es porque es gigantesco. En total hemos invertido casi cien millones de dólares a la fecha; es una responsabilidad que sólo se puede asumir si las economías de escala son las adecuadas.

Taurus Investment – Hechos y cifras

Activos Gestionados: Taurus Investment Holding gestiona en la actualidad bienes raíces valuados en los tres mil millones de dólares.

Clientes: los clientes deTaurus Investment consisten principalmente en individuos de alto patrimonio. Muchos de ellos provienen de países de habla alemana,  EE.UU., Canadá e Israel. Además, clientes institucionales también han invertido $ 350 millones con Taurus.

Oficinas: La compañía tiene su sede en Boston, EE.UU. Taurus también tiene oficinas en Londres, Florida, Texas, Munich, Buenos Aires, Estambul, Atenas y Trivandrum (India). En total, Taurus opera en 16 mercados a nivel global. (Nota del Editor: En Argentina opera a través de Taurus Americas y su principal proyecto es el desarrollo y operación del Parque Austral).

Proyectos: El volumen de proyectos de Taurus se encuentra generalmente en el rango de 10 a 100 millones de dólares estadounidenses. Entre 5 y 20 inversores pueden participar en cada proyecto. El proyecto insignia de la compañía se encuentra actualmente en Whisper Valley, situado cerca de Austin, Texas.